Guía · Vender vivienda
Vender un piso heredado: plusvalía municipal y ganancia en la Renta
Qué pagas al vender un piso heredado: la plusvalía municipal y la ganancia en tu Renta, cómo se calcula con un ejemplo del motor y cuándo no se paga.
Revisada el · Calcula la plusvalía →
Lo primero
Dos impuestos: uno del ayuntamiento y otro en tu Renta
- La plusvalía municipal la pagas tú, que vendes (Art. 106.1.b TRLRHL). Cuenta los años desde que lo heredaste, no desde que lo compraron tus padres. Calcúlala.
- La ganancia en tu Renta del año de la venta: la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te «costó» heredarlo. Va a la base del ahorro.
Calculado con el motor · 2026
Cómo se calcula la ganancia
- Lo que te costó: 203.000 €. El valor por el que lo declaraste en Sucesiones (200.000 €) más los gastos y tributos de heredarlo que corresponden al piso (3.000 €): notaría, registro y la parte del impuesto de sucesiones (Art. 35 LIRPF).
- Lo que obtienes: 234.000 €. El precio de venta (240.000 €) menos los gastos de venderlo (6.000 €): la inmobiliaria, la notaría que pagues y la plusvalía municipal.
- La ganancia: 31.000 €, que con la escala del ahorro de 2026 paga 6.390 € de IRPF, si no tienes otras rentas del ahorro ese año.
Las cifras del caso son un ejemplo. Por eso importa el valor que se declaró en la herencia: si fue bajo, la ganancia al vender es mayor. La escala del ahorro, completa.
Cuándo no se paga
Casos en los que la ganancia no tributa
- Si era tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta (Art. 33.4.b LIRPF).
- Si era tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, en los plazos de la ley (Art. 38 LIRPF).
- Si vendes por menos de lo que te costó, es una pérdida: se compensa con otras ganancias del ahorro.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal cuenta desde que mis padres compraron el piso?
No: desde que lo heredaste. La de la herencia ya la pagaste al heredar, como heredero.
¿Qué valor de compra uso si heredé hace muchos años?
El que se declaró en el impuesto de sucesiones, o el que comprobó Hacienda si lo corrigió, más los gastos y tributos de la herencia que correspondan al piso.
¿Somos varios hermanos?
Cada uno declara su parte de la ganancia en su Renta, según su porcentaje, y cada uno paga su parte de la plusvalía municipal.
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